역전세란?

 

 

역전세에는 두 가지 정의가 있습니다.

 

1. 매물의 전세가 > 매매가보다 높은 상태를 의미

 : 가격 급락 -> 전세 시세가 계약 당시보다 하락 -> 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려줄 때 부담 ↑

ex) 21년 전세가 5억에 거래 진행 -> 22년 하락으로 3억이 된 상황

임대인과의 계약이 끝나고 전세금을 돌려주고, 다음 임차인을 구하게 되더라도 -2억이 비게 됨.

갭투자와 같이 임대인의 돈으로 매물을 구매했다면, 그만큼 임차인의 부담이 커지게 됩니다.

 

2. 주변 매물의 공급이 증가하여 수요자가 적어짐에 따라 임대인을 구하기 힘든 상황

 : 전세난과 반대되는 의미를 가짐.

 

 

 

 

그럼 역전세, 다른 말로 깡통전세. 왜 위험할까요?

 

정의 2번의 경우에는 공급과 수요, 금리에 의해 좌지우지 되는 부분이기 때문에 거래할 땐 큰 위험이 없지만

정의 1번에 해당될 때 조심해야 합니다.

 => 역전세 : 1. 매물의 전세가 > 매매가보다 높은 상태를 의미

 

22년 현재와 같이 갑작스럽게 부동산 시장이 하락할 경우를 가정해보면

대부분 전세의 경우 2년 계약을 기본으로 하되, 임대차보호법에 의해 2+2년 계약갱신청구권을 쓰는 경우도 생깁니다.

즉, 2년 계약을 유지해야 하는 상황에서 갑작스럽게 부동산 가격이 하락하면

임차인의 전세금으로 유지하던 임대인은 (-) 가격 만큼 부담을 해야하는 상황이 오게 됩니다.

(위의 예시에서 2억 만큼 더 부담을 해야 되는 상황)

 

만약 임대인이 마이너스 된 돈을 감당하지 못하면 집이 경매에 넘어가게 되고

계약 전 근저당이 잡혀 있다면 임차인은 전세금을 돌려받지 못하는 상황에 오게 됩니다.

 => 깡통전세 : 임차인이 전세금을 넣어 살고 있으나 살고 있던 집이 경매에 넘어가며 전세금을 잃는 상황

 

이런 문제점을 방지하기 위해서는 계약 전 반드시 '등기부등본' 을 확인하여

갑구/을구 중 '을구' 란에 근저당이 잡혀 있는지 확인해야 합니다.

 

추가로 신축 빌라인 경우 거래 내역이 없고 가격 형성도 잘 되어 있지 않아서 더욱 위험합니다.

그렇기 때문에 주변에 같은 평수, 인프라가 비슷한 부분의 빌라 시세를 잘 확인하는 것이 중요합니다.

(이처럼 부동산 하락기엔 빌라 전세는 추천하지 않습니다)